Si estás considerando invertir en bienes raíces en Punta Cana, Cap Cana o Cana Bay, probablemente una de tus primeras preguntas sea:
¿Necesito ser residente dominicano para comprar una propiedad en República Dominicana?
La respuesta corta es no.
Los extranjeros pueden adquirir propiedades inmobiliarias en República Dominicana sin necesidad de tener residencia dominicana ni ciudadanía. La legislación dominicana permite que compradores extranjeros sean propietarios de inmuebles, y el proceso de compra es, en términos generales, similar al de un ciudadano dominicano.
Esto convierte a República Dominicana en un mercado especialmente atractivo para inversionistas internacionales que buscan una segunda residencia, una propiedad vacacional o un activo destinado a generar ingresos mediante alquileres.
¿Puedo comprar una propiedad solamente con mi pasaporte?
Sí. Ser extranjero y no disponer de una cédula dominicana no te impide adquirir una propiedad.
De hecho, para determinados trámites de transferencia inmobiliaria, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) contempla expresamente el pasaporte para compradores extranjeros que no poseen cédula dominicana.
El inversionista extranjero también puede necesitar registrarse ante la DGII para que el inmueble pueda quedar correctamente registrado a su nombre. Este procedimiento no significa que necesites convertirte en residente dominicano.
¿Tengo los mismos derechos sobre la propiedad siendo extranjero?
En términos de propiedad inmobiliaria, República Dominicana ofrece un marco muy favorable a la inversión extranjera.
No existe una prohibición general que impida a una persona extranjera adquirir un apartamento, villa u otro inmueble por el simple hecho de no ser residente.
Por eso encontramos propietarios de Estados Unidos, Canadá, Europa y otros países que han adquirido propiedades en destinos como Cap Cana, Cana Bay y Punta Cana mientras continúan residiendo en sus países de origen.
¿Tengo que vivir en República Dominicana después de comprar?
No.
Puedes comprar una propiedad en Punta Cana y continuar viviendo en Estados Unidos, Canadá, Europa o cualquier otro país.
Dependiendo de la propiedad y de las regulaciones de la comunidad o proyecto, puedes utilizarla como segunda residencia y contratar servicios de administración para encargarse de aspectos como alquileres, check-in y check-out, limpieza, mantenimiento y atención a huéspedes mientras estás fuera del país.
Para un inversionista internacional, seleccionar correctamente la propiedad es tan importante como elegir quién la administrará posteriormente.
¿Puedo comprar una propiedad para Airbnb sin tener residencia?
La residencia migratoria y la propiedad del inmueble son asuntos diferentes.
Puedes adquirir una propiedad sin ser residente dominicano. Sin embargo, si tu objetivo es explotarla comercialmente mediante alquileres, debes analizar adecuadamente las obligaciones fiscales, administrativas y las reglas específicas del proyecto o condominio.
También es importante comprobar antes de comprar que la propiedad permite el modelo de alquiler que tienes previsto.
No todas las propiedades deben evaluarse únicamente por lo atractivas que sean visualmente. Para una propiedad de inversión debemos analizar factores como:
* ubicación
* demanda de alquiler
* tarifa promedio por noche
* ocupación estimada
* gastos de mantenimiento
* administración
* electricidad e internet
* restricciones de alquiler
* impuestos aplicables
* potencial de apreciación
El objetivo debe ser calcular el retorno neto de la inversión, no simplemente aceptar una proyección de rentabilidad promocional.
¿Qué impuestos debo considerar al comprar?
Que no necesites residencia dominicana para comprar no significa que la operación esté automáticamente libre de impuestos.
Una adquisición inmobiliaria puede generar impuestos y gastos relacionados con la transferencia, registro, servicios legales y otros conceptos.
Como referencia general, la DGII establece un impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% sobre la base aplicable, salvo que exista una exención correspondiente.
Aquí aparece un concepto especialmente interesante para determinados proyectos turísticos: CONFOTUR.
Algunos desarrollos inmobiliarios que cuentan con los beneficios fiscales correspondientes pueden ofrecer exenciones que representan un ahorro importante para el comprador.
Por eso, cuando analizamos una inversión en Punta Cana, no deberíamos comparar dos propiedades únicamente por su precio de venta. También debemos analizar qué impuestos aplican, cuáles están exentos y cuál será el costo real de adquirir y mantener cada propiedad.
¿Necesito abrir una empresa dominicana para comprar?
No necesariamente.
Un extranjero puede adquirir una propiedad como persona física. Dependiendo del volumen de la inversión, su estrategia patrimonial, actividad comercial y situación fiscal, podría evaluarse si tiene sentido utilizar una estructura corporativa.
Esta decisión debe revisarse individualmente con profesionales legales y fiscales.
¿Y si quiero financiar la compra?
Aquí debemos diferenciar entre tener derecho a comprar y calificar para un financiamiento.
No necesitas residencia para tener derecho a adquirir una propiedad, pero un banco o institución financiera puede establecer requisitos adicionales para concederte un préstamo.
Por esa razón, muchos proyectos en Punta Cana también ofrecen planes de pago durante la construcción que pueden resultar interesantes para compradores internacionales.
Por ejemplo, una propiedad en preconstrucción puede permitir realizar una reserva, completar un porcentaje inicial y distribuir una parte del precio durante el período de construcción, dependiendo de las condiciones específicas del desarrollador.
Entonces, ¿necesito residencia dominicana para invertir en Punta Cana?
No.
Puedes ser extranjero, vivir fuera de República Dominicana y adquirir legalmente una propiedad en el país.
Lo verdaderamente importante es realizar la inversión correctamente.
Antes de comprar recomiendo verificar el estatus legal de la propiedad, el desarrollador cuando se trate de preconstrucción, el título o documentación correspondiente, las condiciones contractuales, los impuestos, las posibles exenciones fiscales, las reglas de alquiler y la rentabilidad potencial.
Y, especialmente si estás comprando desde otro país, es recomendable contar con asesoría inmobiliaria y legal independiente durante el proceso.
¿Estás pensando invertir en Cap Cana, Cana Bay o Punta Cana?
Comprar desde el extranjero puede ser mucho más sencillo cuando tienes un profesional local que te ayude a filtrar las oportunidades y comparar cada propiedad desde el punto de vista de ubicación, precio, rentabilidad, plusvalía y estilo de vida.
Mi trabajo no consiste simplemente en enseñarte propiedades.
Te ayudo a identificar cuál tiene sentido para tus objetivos de inversión.
Si estás considerando comprar una propiedad en Cap Cana, Cana Bay o Punta Cana, contáctame y cuéntame:
¿Cuál es tu presupuesto y qué buscas obtener de tu inversión?
A partir de ahí podemos identificar las opciones que realmente vale la pena analizar.